O desenvolvimento urbano, a função social da propriedade na Constituição Federal e a Lei paulista municipal n.o 15.234, DE 01/07/2010
13 de julho de 2010A Lei do município de São Paulo, n.º 15.234, de 1.º de Julho de 2010, institui, nos termos do artigo 182, § 4.º da Constituição Federal (Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes. § 1º – O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana. § 2º – A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. § 3º – As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro. § 4º – É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de: I – parcelamento ou edificação compulsórios; II – imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo; III – desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais), os instrumentos para o cumprimento da Função Social da Propriedade Urbana no Município de São Paulo.
Desse modo, ficaram instituídos no Município de São Paulo os instrumentos para que o proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado promova o seu adequado aproveitamento nos termos estabelecidos no § 4.º do art. 182 da Constituição Federal, nos artigos 5.º ao 8.º da Lei Federal n.º 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade), nos artigos 199 ao 203 da Lei Municipal nº 13.430, de 13 de setembro de 2002 (Plano Diretor Estratégico – PDE) e na Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004 (Planos Regionais Estratégicos – PRE).
Os proprietários que a lei qualifica serão notificados pela Prefeitura do Município de São Paulo para promover o adequado aproveitamento dos imóveis. Tal notificação deverá ser averbada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, pela Prefeitura do Município de São Paulo, e, uma vez promovido, pelo proprietário, o adequado aproveitamento do imóvel na conformidade do que dispõe a lei, caberá à Prefeitura do Município de São Paulo efetuar o cancelamento da averbação.
A transmissão do imóvel, por ato “inter vivos” ou “causa mortis”, posterior à data da notificação transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização sem interrupção de quaisquer prazos.
O proprietário notificado, no prazo máximo de um ano a partir do recebimento da notificação, deverá comunicar à Prefeitura do Município de São Paulo: I – início da utilização do imóvel; e, II – protocolamento de um dos seguintes pedidos: a) alvará de aprovação de projeto de parcelamento do solo; b) alvará de aprovação e execução de edificação; sendo que as obras de parcelamento ou edificação deverão iniciar-se no prazo máximo de 2 (dois) anos a partir da expedição do alvará de aprovação do projeto de parcelamento do solo ou alvará de aprovação e execução de edificação.
O proprietário terá o prazo de até 5 (cinco) anos, a partir do início das obras para comunicar a conclusão do parcelamento do solo, ou da edificação do imóvel ou da primeira etapa de conclusão de obras no caso de empreendimentos de grande porte.
Em caso de descumprimento das condições e dos prazos estabelecidos para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, será aplicado sobre os imóveis notificados o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana Progressivo no Tempo – IPTU Progressivo, mediante a majoração anual e consecutiva da alíquota pelo prazo de 5 (cinco) anos, até o limite máximo de 15% (quinze por cento): a) o valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será igual ao dobro do valor da alíquota do ano anterior; b) será adotado o valor da alíquota de 15% (quinze por cento) a partir do ano em que o valor calculado venha a ultrapassar esse limite percentual; c) será mantida a cobrança do Imposto pela alíquota majorada até que se cumpra a obrigação de parcelar, edificar, utilizar o imóvel ou que ocorra a sua desapropriação; d) é vedada a concessão de isenções, anistias, incentivos ou benefícios fiscais relativos ao IPTU Progressivo de que trata a lei em comento; e) os instrumentos de promoção do adequado aproveitamento de imóveis, nos termos da lei, aplicam-se, inclusive, àqueles que possuem isenção da incidência do IPTU; f) observadas as alíquotas previstas neste artigo, aplica-se ao IPTU Progressivo a legislação tributária vigente no Município de São Paulo; e, g) comprovado o cumprimento da obrigação de parcelar, edificar ou utilizar o imóvel, ocorrerá o lançamento do IPTU sem a aplicação das alíquotas previstas na lei no exercício seguinte.
Decorridos 5 (cinco) anos da cobrança do IPTU Progressivo, sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, o Município de São Paulo poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública, sendo que tais títulos deverão ter prévia aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas assegurados o valor real da indenização e os juros legais (Lei Federal nº 10.257, de 2001, art. 8.º).
Os imóveis da lei, para aplicação das regras estabelecidas por ela, ficam limitados aos seguintes perímetros: I – ZEIS-2 e ZEIS-3 delimitados nos mapas 04 descritos nos correspondentes quadros 4, constantes dos 31 Livros dos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras, anexos da Parte II da Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004; e, II – Operação Urbana Centro constante da Lei nº 12.349, de 6 de junho de 1997, excluído o perímetro de que trata a Lei nº 14.918, de 7 de maio de 2009.
A aplicação das regras da lei mencionada, em relação às demais áreas de que trata a referida lei, deverá ser antecedida de convênios a serem firmados pelo Executivo municipal com as concessionárias de serviços públicos para a identificação dos imóveis não utilizados e da necessidade de aplicação dos instrumentos regulados por esta lei.
Quanto à aplicação das regras da lei em relação às áreas de mananciais fica condicionada a autorização legislativa específica, vinculada ao cumprimento da função social ambiental (artigo 225 da Constituição Federal) que aquele solo urbano deve cumprir.
Finalmente, a lei entrou em vigor na data de sua publicação, 01/07/2010.